不動産の買い替え

自宅を売却し、次の家を買う。
不動産の『買い替え』を成功させるための、『ポイント』をお伝えします。

「売り先行型」
と
「買い先行型」

買い替えの種類

不動産のお買い替えには、ご売却を先行する方法（売り先行型）と、ご購入を先行する方法（買い先行型）と大きく分けて2つの方法があります。それぞれにメリット、デメリットがありますので、お客さまのご事情、ご要望をお伺いした上でベストなお買い替え方法をご提案しサポートいたします。

売り先行型
家を売ってから新居を選ぶ

こんな場合に向いています

メリット

デメリット

買い先行型
新居を選んでから家を売る

こんな場合に向いています

メリット

デメリット

買い替えの流れ

売り先行型の流れ

買い先行型の流れ

住宅ローンが残っているときの、
新たな住宅購入

住宅ローンが残っている家の買い替えは、
家の売却代金でローンの残りが支払えるかどうかで方法が変わります。

まずは知っておきたい
「抵当権」

住宅ローンを組んだ不動産には、ローンを融資する金融機関が、万が一ローンが返済できないときにその家を売却できる「抵当権」という権利を設定しています。一般によく言われる「家が担保に入る」というのはこの事です。
あくまでもローンが返済できない場合に発動する権利なので、ローンを完済してしまえば抵当権自体を抹消することができます。
住まいの買い替えにおいて、この抵当権が私たちを悩ませるのは「一つの物件に二重に抵当権を設定できない」という側面を持っていることです。
これは、自分が家を売却する時に抵当権を抹消しないと(住宅ローンを完済しないと)、買い手が新しい住宅ローンを組むことができないということを意味します。

不動産の所有者が変わっても一度設定した抵当権は抹消されません。一般的な取引において、抵当権が抹消できない物件は売買契約が困難になるため、売却時にはローンの完済で抵当権を抹消しておくことが重要です。

家の売却代金でローンを完済できる場合

家の売却代金でローンを完済できる場合、金融機関がその代金の中からローンの残りを引き落とし、返済するように設定します。
こうすることで、金融機関の抵当権を削除し、家の買い手が住宅ローンを組むことができるようになるというわけです。
自分は家を売った代金で住宅ローンの残りが完済できているので、あとは、新たに購入する家の住宅ローンを新規に組んで、家を買い替えるだけです。

家の売却代金でローンを完済できない場合は・・？

しかし、必ずしも家を売った代金がローンの残額よりも多いとは限りません。
地価の変動や周囲の環境変化によって、売却する家の不動産価値が想定よりも下がっているといったことはよくあります。
このように、売却代金がローン残額よりも少ないことを担保割れといいます。
さらに、家の売却と新規購入のタイミングによっては、別に資金が必要になることもあります。
これらのケースで使えるローンや融資を次で紹介します。

買い替えに使えるローンや融資もあります

家の売却代金でローンが完済できないケースでも「つなぎ融資」や「買い替えローン」を利用することができます。

つなぎ融資

家を買い替える場合、家の売却と購入の時期がずれてしまうことがあります。
先に次の家を購入したときは、家の売却が完了していないので、その売却代金を新居購入のために使うことができません。
そのときに、費用面での負担が大きくならないように利用するのがつなぎ融資です。
つなぎ融資では、家の売却代金に相当する金額を融資してもらい、新居の購入資金に充てることができます。
そして、家が売れたら、その代金で一括返済します。
このつなぎ融資は、すべての金融機関で取り扱っているわけではありません。
また、つなぎ融資だけを別の金融機関で借りることはできないので、利用できる金融機関であるかも住宅ローン選びの条件のひとつとなります。

買い替えローン

また、家の売却代金がローン残額よりも少ない、担保割れをした場合に使えるのが買い替えローンです。
買い替えローンは、新たに購入する家の住宅ローンに、担保割れした金額を上乗せして借りることができるローンで、仮住まいなど、買い替えに必要な諸経費を含めることもできます。
ただし、審査の結果によっては利用できない可能性もあるので、どのような条件でも使えるわけではありません。

不動産会社選定も
買い替えの
重要なポイントです

不動産売却の成否は、不動産会社選びにかかっている

免許番号を確認

不動産の売買を仲介するには、宅地建物取引業の免許が必要です。
不動産会社の免許番号を確認しましょう。免許番号のカッコ内の数字を見ると、免許の更新回数がわかります。
1996年4月以前は3年毎、それ以降は5年毎の更新期間。長年の実績がある会社を選ぶ基準になります。

会社概要

社名

有限会社ラムダ

免許証番号

愛知県知事免許(6)第17087号

適切・スムーズな査定＆売却

豊富な実績があるラムダなら、スピーディーかつスムーズな売却が可能です。
一宮市の中でどこよりも地域の不動産取引の実情に精通し、相場を熟知している為、査定は適切で早いのが強みです。
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ラムダは、町の不動産屋さんとして、地元の需要や事情に精通しているのが最大の強みです。
地域の特定エリアに精通しているからこそ、大手が知らない顧客情報や地域情報があります。
不動産の売却・買い替えには、ぜひ地元密着型のラムダにご相談ください。

まずは家の価値を知ろう

査定をしたからといって無理に売る必要はありません。結果に満足いかなければ売らなくても大丈夫です。

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